黄緑ランクの不動産企業は積極的に「三つの赤い糸」を倉庫に入れて、不動産企業に分化をもたらす。

年末には、資金の余裕がある住宅企業が土地を手に取り、資金が逼迫すると融資に追われる。

国家統計局のデータによると、2020年の全国商品房の売上高は173613億元で、8.7%伸びた。販売が高位を維持し、土地を持つことが住宅企業の主要課題となっている。全体としては、不動産企業の土地取得は依然として資金回収に関連しており、保利、碧桂園、万科はそれぞれ2020年の土貯蔵上位3位にランクされている。2020年に、保利は累計で増加した貨物の価値が5098億元でランキングの第一位を占めています。碧桂園、万科はその後に続いて、累積で増加した商品の規模はそれぞれ5026億元と4754億元です。

実際には、グリーン、イエロー、2020年12月から積極的な勢いを維持しています。例えば、2021年1月に、黄ランクの不動産企業緑城中国（3900.HK）は杭州で97.1億元の土地を取りました。

銀行の住宅ローンの新しい規定は以前の「三つの赤い糸」を重ね合わせて、2021年に住宅ローンの環境がバランスを保つ見込みです。過去の2020年には、トップ20の不動産企業の販売が好調で、一部の資金圧力が小さい不動産企業は2021年に土地獲得に力を入れて反発しました。

貝殻研究院のデータによると、トップ50の不動産企業が2020年に土地を獲得する金額は依然として全市場の50%を占めている。地域から見ると、不動産企業が最も注目している上位5都市はそれぞれ蘇州、南京、成都、杭州、寧波です。武漢、重慶、西安などの都市も熱が高いです。

克而瑞研究センターのアナリスト、謝楊春氏は「三つの赤い糸」の後、赤、オレンジのランクの不動産企業の持地力が著しく低下したが、黄、緑のランクの企業の半数近くが地上げを加速し、投資額は50%上昇したと指摘した。

土地分化

平安証券のデータによると、昨年末の土地の供給が減少した場合、成約は加速した。その中の第一線の都市の土地の成約の平均価格は環をして上昇して、2、3線の都市は環をして下落します。

2020年12月、百城の土地供給建設面は1.2億平方メートルで、前月比は48.7%下がり、成約建前面は1.9億平方メートルで、前月比は85.8%上昇した。12月の第二線の土地の成約建前は52%を占め、前月比は10ポイント上昇した。

言及する価値があるのは、四四四線都市は需要の当座貸越、住宅価格の安定に従って金融属性が弱まり、その後の調整圧力がより大きくなり、中間に不動産企業が核心都市圏に復帰する態勢料が継続される。これはウインドウの期間で、資金能力のある不動産企業は前述の5大都市に土地を傾けて力を蓄えています。その他のグリーンランクの不動産企業は金地（600383.SH）、保利（600408.SH）は2020年9月12月の地蔵力が年間平均水準を上回っています。緑城のようにただ一本のラインを踏んだだけの黄ランクの不動産企業は、前収後の資産負債率74%を差し引いて、標準の70%よりわずかに超えています。

一方、一部の不動産企業は赤い糸政策が発表されてから3ヶ月連続で土地を持っていません。例えば、新力（02103.HK）、時代中国（01233.HK）、金隅（02009.HK）などです。

地蔵の配置から見ると、黄、緑のランクの不動産企業は積極的に倉庫の第二線都市を補い、「三つの赤い糸」の後の第二線都市の成約率は小幅より2ポイント上昇した。

自分自身の深耕区域及び核心的なホットスポット都市を選択することは、合景泰富（01813.HK）、建設業（00832.HK）、衆安（00672.HK）のように、広州、河南省内、浙江省内にそれぞれ焦点を合わせるという大きな特徴である。

全国化の規模の不動産企業は第一線の都市と杭州、武漢、中西部の省都などの多くの二線都市を重点的に配置します。華潤、万科、保利は2020年9月に土地を取る金額は三四線都市の比率はそれぞれ6%、41%、54%です。

また、企業が自分の優勢が比較的大きい都市と地区を選んで、更に倉庫を補充します。例えば、雅居楽は広州、雲南加倉にあります。一方、企業の本社は広州にあります。

貝殻研究院が不動産企業の2020年中報を整理したところ、サンプル住宅企業の新たな土地収用権益取得金額は29%増となり、前年同期比で50%増となった。

注目に値するのは、都市の地蔵調整を行うと同時に、企業が忘れずに組織構造調整を行い、地蔵の状況に合わせて、最も効率的な運営を実現することである。例えば、今年の1月初めに、新城ホールディングス（60155.SH）は総裁の交代を宣言したと同時に、新たな地域構造調整を行いました。19の地域会社は14の大区会社になりました。祥生（02599.HK）も土地準備分布と戦略に応じて華中地区を分割し、小組織変革を行いました。新力（021030.HK）は深莞恵と中山支社を大きな湾区板に統合しました。ブロック、緑地香港（00373.HK）は大湾区の業務を統合しています。

収益スペースが狭い

多くの調整作業をしましたが、大きな環境変化の下で、不動産企業の土地開発全体の利益は縮小されています。

一般的に言えば、地塊の成約した不動産価格と周辺の不動産価格の差という二次元に基づいて、地塊の成約後の利益空間の状況を大体判断できます。これによって、克瑞研究センターは2020年以来のモデルハウス企業が持つ地塊の利益と利益の間に大別しました。

2020年の地蔵状況では、不動産企業の半分ぐらいの地塊の収益スペースが比較的に優れていますが、この部分の地塊は9%下落し、18%だけを占めています。収益空間は一般的に低い地塊と比べて4ポイント上昇しています。収益空間が危険な地塊は約15%を占めています。主にいくつかの三四線都市に分布しています。平方メートルの差は、他のコストの空間に残しておくには非常に小さいです。

これに対して、克而瑞研究センターのアナリスト、謝楊春氏は分析しています。第一に、赤色、オレンジ色のランクの住宅企業は土地を持つ力を下げましたが、土地の譲渡価格はまだ下がっていません。良い土地を得るのは難しいです。

同策コンサルティング研究院のベテランアナリスト、肖雲祥氏によると、3,4線都市全体の供給はわりに大きく、棚の上げ潮の下で需要が弱体化し、業界は4,4線不動産市場の販売が快速的に下り坂し、一部のプロジェクトが乱立するリスクに直面している。金融監督管理、不動産市場の需要が早期に釈放され、疫病が不動産企業の販売に与えた衝撃に加え、もし後続の不動産市場の暖かさ回復の持続性が足りないなら、需要の釈放は予想を下回り、将来には不動産企業がさらに価格で需要を上昇させ、不動産企業の大規模な減損リスクをもたらす。

景気の変化に伴い、2020年の持地で2017年から2019年の持地パターンを積極的に調整する住宅企業もあります。たとえば中梁（02772.HK）、祥生などは2020年に第二線都市復帰の目標と計画を提出しました。2017-2019年に、建設、栄盛発展（002146.HK）、祥生などは三四線で土地を持って70%を超えています。中梁は典型的に三四線都市を深く耕している不動産企業です。2020年、中梁は積極的に土蔵モードを調整し、二三線都市の比率を90%、四線の比率を10%としたいですが、今のところ、効果はあまりよくないようです。