50城前の10月に売った3.2兆元の革新高の“3本の赤い糸”の後で土地市場は温度を下げます。

2020年に新型肺炎が流行した後、予想外に激しいです。一部の都市の不動産市場以外に、土地市場があります。

中国のデータによると、10月26日現在、全国9都市の年間販売地は千億元を突破し、50大都市の販売地は3.2兆元で、前年同期比18.8%上昇し、いずれも記録を更新した。

土地市場に対する疫病の影響は消えたようで、多くの都市が集中的に噴出し、土地市場の成約額は上昇し続けています。

しかし、8月20日に中央銀行と住建部が不動産企業の会議を招集した後、「三つの赤い糸」の下の不動産企業の融資の予想は緊縮され、土地市場はある程度冷え込みました。特に第二線都市では、9月の成約は前月比で約3割ほど減少しました。

一般的に、土地市場と地価は販売市場の先導である。2020年通年の土地割増率が上がると、今後1～2年の住宅価格も下がりにくくなります。

前の3シーズンの人気

多くの人はまだ覚えています。2月20日の疫病防止のために上海の土の撮影で、上海徐匯濱江の180万平方メートルの複合地のブロックは香港に土地を買われて31.5億の総価格で撮影され、上海の新総価地の王になりました。

これは楽観的な信号を解放した。第二四半期、特に5月以降、一部の不動産企業は疫病の発生状況を判断し、下市場は急速に安定し、政策が不動産市場を刺激し、持地の積極性が著しく向上し、全体の相場は引き続き上昇している。

4月、アモイ思明区などで再び史上最高の総価格の百億円のブロックが現れ、土地市場の熱が持続的に上昇しました。

中原不動産首席アナリストの張大偉氏によると、疫病は不動産企業の資金チェーンに大きな影響を与えているが、国内の資金調達の難しさが低く、一部の不動産企業は市場規模を追求するため、特に近年多くの土地を持つことが少ない企業でも積極的に地上げを始めている。

杭州、蘇州ではアリと京東もそれぞれ基本価格で二枚の土地を持ってきました。視覚の中国を求めます

深センなどの販売が率先して回復し、「幻の上昇」に至っても、不動産市場の熱は土地市場を引き続き加熱させている。5-10月に全国の主要都市の市場の出来高は第一四半期に比べて明らかに回復しています。ネット契約の出来高は平均同20%上昇しました。

販売代金があれば、開発者が積極的に土地を持つことをサポートします。データによると、2020年前の第3四半期において、全国100の大中小都市の土地需給総量は前年同期と比べて増加し、不動産価格も同時期に上昇した。土地供給計画の建築面積は116559万平方メートルに達し、同11.7%伸びた。土地の成約計画の建築面積は97570万平方メートルに達し、土地の成約金額は31879億元に達し、同11.98%伸びた。

その中で、第一線の都市の土地市場は明らかに上昇して、各指標はすべて同時期に増加します。土地の供給面積は同53.44%増、土地の成約計画建築面積は同32.53%増、土地の成約金額は同57.9%増と大幅に増加した。

二線都市は比較的温和です。土地の成約面積は41279万平方メートルで、同3.22%の微増でしたが、成約金額は同0.97%の小幅下落となり、土地のプレミアム率は1.65%下落しました。

四半期ごとに見ると、第一四半期は疫病の影響で土地市場が冷え込み、土地の成約規模が大幅に下がり、第二四半期以降は疫病が好転し、良質な地塊が市場に入るリズムが加速し、土地市場が上昇し、第二四半期は最高点に達した。

現在までに、上海、杭州の2つの2000億の販売都市があり、また広州、北京、南京など7千億の販売都市があり、22都市の販売地は500億を超え、いずれも新たな歴史を打ち立てました。

全国の土地譲渡金額トップ20都市の取引総額は2053.8億元で、同15.2%上昇した。第一線の都市の中で、上海、広州の土地市場の上昇は明らかで、その中の上海の第3四半期の土地の成約金額は2323232.9億元に達して、同74.6%増大します。

三本の赤い糸

赤火の中にも憂いがある。

8月に土地市場が急転直下し、100都市の成約サイクルが大幅に32.15%下落し、6月の高値に比べて大幅に下落した。

北京市不動産法学会副会長兼秘書長の趙秀池氏は、これは主に「三つの赤い糸」の新規定の影響だと考えている。不動産企業の貸借対照率、純負債率、現金短債比率をモニタリングするほか、ここ1年の土地売却比が40%を超え、または過去3年間の経営活動により発生したキャッシュフローの純額が連続して負の不動産企業に対して、より厳格な資金管理を行う。

8月28日の万科中期業績会で、万科総裁の祝九勝氏は、会社が真剣に検討し、できるだけ早く「三道の赤い糸」に適応して、要求通りに実行していくと述べました。

このような背景の下で、北京の土地市場は率先して明らかに冷え込み、頻繁に地価の取引ができます。9月2日になったら、北京は最低価格で2つの「価格制限なし」宅地を譲渡します。成約金額は合計83.06億です。

趙秀池氏は、融資管理がタイトな状況から、もし企業が監督管理の要求に達しないなら、融資ができず、持続可能な生産ができず、利益を得ることができないと指摘した。赤い糸に触れた多くの企業は、融資の可能性がなくなり、土地市場に打撃を与えなくなりました。短期の北京市の土地市場はまだ低迷しています。

9月、全国の土地市場はある程度温度を下げて、100の大中都市は全部で土地の金額を成約して2966億元、同17.16%下がって、前月比9.20%下げます。成約した土地計画の建築面積は9214万平方メートルで、前月比10.47%下げて、その中の住宅用地の成約計画の建築面積は4548万平方メートルで、前月比13.6%下がります。平均割増率は13.02%で、前月比は2.19ポイント低下し、同5.25ポイント上昇した。

第二線都市の温度はさらに顕著です。9月には、第一線の都市の土地取引計画の建築面積は898万平方メートルで、同23.1%下落し、前月比34.2%下落した。第二線都市の土地取引規模は前月比で3割近く下落し、成約金額は1424億元で、同24%下落し、前月比で11.1%下落した。

第3四半期において、土地市場はすでに価格が全部下落しました。取引金額は前月比で27.61%下がりました。土地の成約価格は前月比で310元/平方メートル下がりました。

大規模な不動産投資部の人は、「三つの赤い糸」が不動産企業の融資と土地市場に与える影響はすぐに効果が現れると思っています。監視が厳しく、融資が低下すると予想されているので、みんながうかつに土地を手に入れる勇気がなくなりました。

最近、土地市場にまた新しい兆しが現れました。アリー、京東、小米などのインターネット産業会社を代表とする底価取得地、例えば10月28日、粟は底価5.31億円で、深セン後海本部基地の商業用地T 107-0092を持って、テンセント、アリと隣り合わせになります。

6月には、今日の最初の条は10.82億円で後海本部基地の地塊を取りました。杭州、蘇州、アリと京東もそれぞれ基本価格で二つの地塊を取りました。

土地価格と割増率を見ると、張大偉氏は、今年の土地割増率の上昇は、主に一部の都市に現れており、全体の土地市場の地価は依然として全面的に上昇していないが、一部の都市の土地価格はすでに過去最高値に達していると指摘した。

最近の多くの地価取得例は、年間の割増率の上昇に対して、2020年の土地価格を抑え、将来の住宅価格の安定に役立つ。