Cadre D 'Évaluation Financière Des Entreprises Immobilières

　　I) au niveau global:RoeRendement net des actifs

En tant que patronne ou investisseur, le plus important est d 'investir un certain montant et d' obtenir des rendements.Roe et Roc sont les deux indicateurs de base qui reflètent le niveau de rendement des entreprises immobilières.

Roe = bénéfice net / intérêt des actionnaires, cet indicateur reflète le niveau de rendement des intérêts des actionnaires et plus la valeur de l 'indicateur est élevée, plus le rendement des placements est élevé.De même, plus l 'indicateur est élevé, plus les gains sont importants.Dans la pratique, la plupart des gens utilisent l 'indicateur Roe pour analyser le niveau de rentabilité de l' entreprise.Toutefois, nous savons que Roe = taux de liquidité des actifs x taux de bénéfice net x coefficient de rentabilité, c 'est - à - dire que cet indicateur est tout aussi positif que le levier financier de l' entreprise, à l 'exception de son rapport avec le taux de rotation et le bénéfice net, et que plus le levier financier est élevé, plus le coefficient Roe est élevé.Par conséquent, cet indicateur ne reflète pas objectivement le rendement du capital investi dans l 'ensemble de l' entreprise lorsqu 'il s' agit d' aligner le réseau.L 'indicateur roic, quant à lui, place le passif et les intérêts dans une position comparable et rend mieux compte de la relation entre la performance de l' entreprise et l 'utilisation des ressources.En 2010, les marqueurs Roc se situeront entre 9 et 14%.

　Ii) au niveau des entreprises:Indicateurs d 'échelleLes indicateurs de croissance, de rentabilité, de stabilité, d 'efficacité opérationnelle de cinq dimensions.

Indicateurs de taille / croissance: dans les entreprises immobilières, les indicateurs de base de l 'évaluation sont les suivants: ventes, taille totale des actifs et superficie totale des réserves foncières.Dans le développement du marché immobilier au cours des 10 dernières années de la "théorie de la taille unique", l 'échelle de vente d' une entreprise représente la position de l 'entreprise dans l' industrie.Une plus grande échelle de vente, une plus grande réserve de terrain a également été une condition essentielle de l 'accès au marché.Avec une série impressionnante de chiffres créés par l 'industrie, comme Wanke et les grandes catégories de grandes entreprises de grande rotation, de plus en plus de petites et moyennes entreprises immobilières ne peuvent pas s' asseoir.Ils ont commencé à réfléchir à la raison pour laquelle, il y a deux ou trois ans, des entreprises de même taille S' étaient laissées à la traîne.

Indicateurs de rentabilité: il ne fait aucun doute que chaque entreprise immobilière s' intéresse à l 'objectif de rentabilité, mais la façon dont elle réalise ses bénéfices varie d' une entreprise à l 'autre.Les facteurs qui influent sur la rentabilité nette de l 'entreprise sont les suivants:Les taux bruts d 'intérêt des entreprises a ont atteint 50%, voire plus, ces dernières années.Cela s' explique par le fait que le projet est concentré sur des bâtiments de première ligne de haute qualité, à des prix de vente élevés et à des prix de terrains peu élevés, alors que les coûts de construction et de marquage ne sont pas très différents.Les taux bruts des entreprises telles que Longhu, Wanke et d 'autres ces dernières années se situent entre 30 et 40%.La capacité de contrôle des coûts, évaluée essentiellement par rapport à trois coûts / recettes d 'exploitation, est essentiellement fonction de la capacité de contrôle des coûts de l' entreprise, qui, malgré les primes élevées, est généralement en mesure de maîtriser les coûts et n 'est pas en mesure de répartir efficacement les coûts avec un nombre limité de projets.La capacité de planification fiscale est évaluée principalement au moyen de coefficients négatifs (bénéfices nets / bénéfices préalables à l 'impôt) et l' industrie immobilière a subi des changements importants dans le modèle de rentabilité en raison de l 'augmentation de la TVA foncière.Haut - MaoriLa principale raison pour laquelle les taux d 'intérêt nets ne sont pas élevés ne peut pas être invoquée.A un coefficient négatif de 0,36 pour les entreprises et un coefficient négatif de 0,6 à 0,7 pour les entreprises de marquage, si bien que l 'avantage de taux d' intérêt brut de l 'entreprise ne s' est pas traduit par un avantage de taux d' intérêt net.Toutefois, pour les entreprises immobilières, il existe une certaine marge de manœuvre dans la planification fiscale, qui fait partie des capacités à long terme à développer.Dans les entreprises cotées en bourse, où les bénéfices de l 'évaluation des biens d' investissement peuvent être inclus dans les actifs nets, l 'impact sur les marges nettes est considérable, et le taux de rentabilité net de la nouvelle Hongkong que nous connaissons est supérieur à 100% en raison de la forte valeur ajoutée de l' évaluation.Bien que nous parlions généralement de la rentabilité nette des entreprises immobilières plutôt que de la rentabilité nette des ventes immobilières, à mesure que davantage d 'entreprises passent à la propriété commerciale.La rentabilité de l 'évaluation des biens d' investissement sera un indicateur important de l 'évaluation.

Indicateurs de viabilité: deux indicateurs sont au centre de l 'attention: les taux d' actif et de passif qui influent sur la solvabilité et les flux de trésorerie des entreprises.A le ratio global de l 'actif et du passif de l' entreprise est plus élevé (plus de 80% contre 75% pour l 'ensemble de l' industrie), l 'analyse de la structure globale de l' actif et du passif (ou l 'application d' un ratio intérêts - intérêts) reste relativement élevé (plus de 60% contre 40% pour l 'ensemble de l' industrie), ce qui montre que l 'entreprise a un niveau d' endettement plus élevé, qu 'il convient de ventiler l' ancienneté des liquidités et des engagements non limités, et s' il existe un risque de remboursement à court terme.Pour ce qui est des flux de trésorerie, on a analysé la comparaison entre les flux de trésorerie opérationnels, les flux de trésorerie de placement et les flux de trésorerie de financement.Par exemple, la nouvelle base de Hong Kong a toujours suivi une stratégie financière prudente, les flux de trésorerie sont restés essentiellement positifs et à une certaine échelle, tout en contrôlant strictement les flux de trésorerie financiers, qui ne dépendent guère du financement par obligations.La Section a également mis l 'accent sur la sécurité financière, les flux de trésorerie opérationnels étant restés à plus de 2 milliards de dollars au cours des deux dernières années et sont restés largement équilibrés même dans le contexte des marchés faibles de 2008.La plupart des agents immobiliers du pays, en particulier dans le cas des marchés de faible valeur en 2011, ont dû faire face à des risques liés à l 'expansion à grande échelle de leur dépendance à l' égard d 'un fort levier financier (les flux de trésorerie d' exploitation sont généralement négatifs et les flux de trésorerie des activités de financement continuent d 'augmenter).

Indicateur d 'efficacité opérationnelle: 1 indicateur de l' efficacité globale de l 'utilisation des ressources de l' entreprise: rendement total des actifs ou taux de rotation des stocks.Plus les indicateurs sont élevés, plus l 'utilisation des actifs de l' entreprise est efficace.Les valeurs indicatives sont influencées par des facteurs tels que le type de produit, le cycle global de développement.2 efficacité par habitant, y compris le chiffre d 'affaires par habitant, le bénéfice net par habitant, ainsi que la surface de vente par habitant, la zone de démarrage, etc.En comparant les indicateurs appropriés au modèle d 'activité de l' entreprise, le projet d 'entreprise a est concentré dans les villes de première ligne et a un coût de vente plus élevé, ce qui permet d' obtenir un bénéfice net par habitant plus élevé.Toutefois, les superficies exploitées par habitant se situent à un niveau inférieur dans l 'industrie, de sorte qu' une comparaison globale peut rendre compte de la réalité de l 'efficacité par habitant.

　Iii) au niveau des projets: IRR (taux de rendement interne des projets)

L 'IRR concerne deux indicateurs, la marge bénéficiaire du projet et le cycle d' exploitation du projet.Le premier dépend essentiellement des caractéristiques du projet lui - même, tandis que le cycle d 'exploitation du projet est déterminé par le niveau d' activité de chaque entreprise.Le Cycle d 'exploitation est centré sur la période allant de l' encaisse à l 'encaisse, qui peut être divisée en un cycle allant de la terre au démarrage, au démarrage, à la vente anticipée et à l' achèvement.Pour relever le niveau de l 'IRR du projet, il faudra réduire les délais d' exécution des différents cycles, tandis que pour les grandes sociétés immobilières, l 'écart entre les cycles de démarrage et d' achèvement n 'est pas trop important, et l' écart de base se manifeste principalement dans les cycles de planification et de conception avant et après les cycles de commercialisation.Ces indicateurs sont étroitement liés à la normalisation des produits de l 'entreprise, à l' avant - garde des travaux de base et au niveau de gestion de chaque maillon d 'activité.L 'IRR est le fondement de la performance globale de l' entreprise, mais il est trop souvent impossible de maximiser la valeur globale de l 'entreprise en mettant trop l' accent sur le niveau d 'IRR d' un projet à l 'autre.Il faut pour cela que les décideurs de l 'entreprise réfléchissent sur le plan financier de l' entreprise dans son ensemble, qu 'ils soient clairement orientés vers l' action et qu 'ils obtiennent des résultats qui, en fin de compte, maximisent la valeur globale de l' entreprise.

La mise en place d 'un système d' évaluation financière offre un bon point de départ pour comprendre les entreprises et permet une analyse plus complète et plus approfondie de leurs performances en termes de ressources.Toutefois, l 'analyse financière ne rend compte que des résultats, et les facteurs qui influent sur la performance de l' entreprise, tels que l 'orientation stratégique, les ressources humaines, le pouvoir d' exécution et la culture d 'entreprise, sont des questions qui ne relèvent pas du cadre d' analyse financière.